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经济衰退失业率倍增 是什么支撑了卡尔加里房价(图文)

过去两年,国际油价被拦腰斩半,加拿大产油大省阿尔伯塔省的省会城市卡尔加里市失业率飙升一倍。同时,工资下降,消费者开支缩减,楼市销售生意低迷。然而,这里的房价却几乎没有变动。

根据卡尔加里地产局(Calgary Real Estate Board)的数据,今年以来,虽然销售量下跌,卡城的平均房价是479,464元,与2014年平均房价相比,只下跌了0.5%。

这是怎么回事呢?分析师解释,有多个因素支持当地的房价。

阿省经济衰退初期,数万名在阿省工作的工人是来自其他省份,他们并不在阿省交税,也没有进入阿省房地产市场,在裁员潮中,这些人已经离开阿省。

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外来劳工潮的增长与消退

财政部的备忘录称,这些外省人在阿省并不拥有住房,因此当他们离开时,当地房地产市场受到的冲击比预期小。同时,这些人的离开,也把阿省经济的负面影响分散到其他省份。

根据财政部的文件,阿省工作的外省人数于2013年时达到15万人,是10年前的一倍多,其中有7万至8万人从事油气行业以及相关的建筑业。但是在油价崩盘后的10个月,约有5.6万人离开了阿省,返回自己的家乡。

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租房市场的冲击

地产投资网络(Real Estate Investment Network)高级分析师Don Campbell指出,外来工人对租房市场的影响更受到关注。这些工人的住房状况很特别。他们并不真正介入房地产市场,而是长期住在油田营地 (camps)。在工休时间,他们往往飞回自己家乡所在的省份,或者回到阿省租住的公寓,这些公寓单位一般都是几个人合租。

出租房的空置率在这些人离开后开始上升,最初是出现在Grand Prairie、Slave Lake和Fort McMurray等靠近油田的小镇,之后在大城市显现。

目前,卡尔加里的房屋空置率已高达4.3%,空置房屋从去年的8300个单位,增加到21000个单位。数据显示,自2010年以来,卡城首次出现人口流动负增长,输出人口比输入人口多了6500人。

与此同时,该市自住房屋的数量却增加了3700户,增至逾32.3万户。这说明很多离开卡城的人都是租房者,而不是房屋拥有者。

卡尔加里大学公共政策系经济学教授Ron Kneebone(下图)指出,外来人口的离开,对于仍然留在阿省工作或求职的人士是个好消息。他说:“油气业兴旺的年头,阿省的周薪水平比其他省份高200至300元,随着外省人的离开,本地工人的工资不至于大幅回落。”

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可能正是这些因素支撑了卡尔加里的房价,并没有如其他经济指标那样一路下滑,但是分析师认为,房价迟早还是会下跌。

Campbell指出,经济衰退已经进入第二年,未来6个月至一年,市场信心继续下降,这时房价将出现更明显的跌幅。

艾德蒙顿的证券分析师Hilliard MacBeth也表示认同。他说,当出租房数量增加,租金开始下降时,卖房的压力就会增加,这时是真正对房价产生影响的时候。

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